آوای قانون چهارشنبه ها از ساعت 11:00 به مدت 60 دقیقه

در آوای قانون پاسخ داده شد؛ آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟

برنامه " آوای قانون " رادیو گفت و گو با موضوع سرقفلی و حق کسب و کار با حضور دکتر فتح الله احمدی ، قاضی و معاون سرپرستی مجتمع قضایی شهید بهشتی روانه آنتن شد.

1396/12/12
|
13:45
|

آوای قانون : آیا سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر (نفرسوم غیر از مالک و مستاجر) را دارد ؟

احمدی : حق کسب پیشه و سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر را دارد اما قانونگذار برای این واگذاری تدبیری اندیشیده است. در اینجا اگر مالک رضایت دهد ، طبیعی است حق کسب پیشه را می توان به هر شخصی منتقل نمود بنابراین رضایت مالک حتما باید وجود داشته باشد .
در صورتی که از مالک اجازه کسب نشود از مواردی است که برای مالک حق تخلیه ایجاد می شود. مالک به دادگاه مراجعه می کند و دادخواستی مبنی بر اینکه مستاجر من بدون رضایت من ، ملک را به دیگری واگذار کرده است. در اینجا پس از احراز انتقال به غیر ، نصف ارزش سرقفلی توسط کارشناس برآورد می شود و حکم به تخلیه در قبال پرداخت نصف حق کسب پیشه به مستاجر اولیه داده می شود و موعدی تعیین می شود تا ظرف یک مدت مشخص از تاریخ صدور حکم ، مالک ( مستاجر اول) نصف حق پیشه را در صندوق دادگستری تودیع کند که این حق به مستاجر دوم می رسد.

آوای قانون : اگر مالک به هیچ نحو برای انتقال سرقفلی رضایت نداد ، مستاجر نمی تواند از طریق دادگاه سرقفلی را واگذار نماید؟

ماده 19 روابط موجر و مستاجر پیشنهاد داده است که زمانی که مستاجری نیازی به مورد اجاره ندارد و می خواهد مورد را به دیگری انتقال دهد باید دادخواستی در دادگاه با عنوان تجویز انتقال منافع به غیر را صادر می کند.یعنی از دادگاه می خواهد به او مجوز دهد که مورد اجاره را به دیگری واگذار کند. دادگاه مستاجر و مالک را به دادگاه دعوت می کند و به مالک عنوان می کند که آیا خود تان آمادگی خریداری سرقفلی را دارید یا خیر.
اگر خود مالک اعلام کرد که خودم خریداری می کنم ، مبلغ کارشناسی و زمانی برای پرداخت تعیین می شود اگر در زمان مشخص شده پرداخت صورت نگیرد به مستاجر مجوز داده می شود که مورد را به موجب سند رسمی به هر شخصی که بخواهد منتقل کند.
توجه داشته باشید تجویز انتقال منافع که از سوی دادگاه ارائه می شود تنها با سند رسمی باید صورت بگیرد نه با سند عادی. چرا که ممکن است شخص این حکم را بگیرد و اقدام نکند. در قانون نیز مشخص شده است ظرف مدت 6ماه به شخص ثالث منتقل کند و اگر در زمان تعیین شده انتقال با سند رسمی صورت نگیرد حکم ملغی می شود و مجوز از بین می رود.
بنابراین اگر مستاجری نیاز دارد مورد اجاره را به دیگری منتقل کند یا باید به مالک مراجعه کند و رضایت او را بگیرد یا از طریق دادگاه اقدام کند و به موجب ماده 19 روابط موجر و مستاجر تجویز انتقال منافع به غیر را درخواست کند.

آوای قانون : مسائل مالی مانند مالیات و ... برای ملکی که محل کسب پیشه و تجارت است برعهده چه کسی است؟

احمدی : طبیعی است که اگر مالیات و عوارض ناشی از عین ملک باشد بر عهده مالک عین مستاجره است اما در بیشتر مواقع مالیات ناظر بر فعالیت های تجاری در ملک است بنابراین این مورد بر عهده مستاجر است.

آوای قانون : آیا مالک می تواند به دلیل تغییر شغل مستاجر از دادگاه حکم تخلیه دریافت کند؟

احمدی : از موارد تخلیه ، تغییر شغل است. به عنوان مثال یک مغازه که قصابی است توسط مستاجر به عکاسی یا شغلی که هیچگونه ارتباطی به سرقفلی ندارد تغییر می کند. در واقع هیچگونه مشابهتی به یکدیگر نداشته باشد.
توجه داشته باشید در اینجا صنف کسب و کار ملاک نیست ، بلکه از نظر عرف دو شغل قبلی و فعلی باید مشابهت داشته باشند. اگر مشابهت عرفی وجود نداشته باشد و بدون اجازه مالک صورت گرفته شده باشد از موارد تخلیه محسوب می شود و هیچگونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

آوای قانون : در صورتی که مالک قصد بازسازی ملک را داشته باشد اما مستاجر ملک را تخلیه نکند ، چگونه می توان از دادگاه حکم تخلیه گرفت؟

احمدی : اگر ملکی نیاز به تجدید بنا داشته باشد مالک می تواند به شهرداری مراجعه کند و از شهرداری مجوز ساخت را بگیرد و در موعد قانونی که زمان پروانه تعیین می کند به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تخلیه به لحاظ تجدید بنا دهد.
در این مورد نیز تمام حقوق مستاجر لحاظ می شود و دادگاه به کارشناس دستور ارزیابی می دهد و اگر حقی در کسب پیشه وجود داشته باشد حتما در نظر گرفته می شود و مالک ملزم به پرداخت آن حق به مستاجر است تا بتواند دستور تخلیه را از دادگاه دریافت کند.

دسترسی سریع
آوای قانون