آوای قانون چهارشنبه ها از ساعت 11:00 به مدت 60 دقیقه

قاضی دادگاه پاسخ می دهد؛ آیا استمرار سکونت برای مستاجر حق ایجاد می کند؟

برنامه " آوای قانون " با موضوع اجاره با حضور حمیدرضا محمد باقری، قاضی تجدیدنظر روانه آنتن شد.

1397/03/27
|
09:45
|

آوای قانون : آیا قانون گذار برای مستاجر به دلیل استمرار سکونت در یک ملک مسکونی حقی در نظر گرفته است؟

حمیدرضا محمد باقری : خیر ، اگر مدت اجاره یک یا چندسال بوده است و پس از اتمام مهلت ، طرفین توافق کرده اند که مستاجر باز هم در آنجا سکونت داشته باشد هیچ حقی برای مستاجر ایجاد نمی شود و او مکلف است در زمان توافق شده محل را تخلیه کند.
این موضوع در مباحث مربوط به سرقفلی ایجاد می شود و ارتباطی به ملک مسکونی ندارد.

آوای قانون : حق سر قفلی چیست و چه تفاوتی با اجاره ملک دارد؟

حمیدرضا محمد باقری: تعریف جامعی برای حق سرقفلی وجود ندارد. از نظر عرف و آنچه که مردم در طی سالیان دراز به آن رسیده اند حق سرقفلی برای کسی است که حق باز کردن قفل و اختیار مغازه به دست اوست اما از نظر قانونی ، حق سرقفلی ، مالکیت دائم بر منافع ملک تجاری است.یعنی شخصی که سرقفلی را خریداری می کند مالک دائم منافع تجاری می شود.
از آنجایی که در عرف ایران عقد سرقفلی با عقد سرقفلی توام است ، گرچه مستاجر مالک دائم منافع می شود اما به لحاظ تخلیه تابع قرارداد اجاره است.
تفاوت اجاره و خرید سرقفلی در این است که کسی که ملکی را اجاره کرده است در زمان تخلیه مبلغ رهن خود را دریافت می کند اما شخصی که سرقفلی را خریداری کرده است در زمان تخلیه باید ارزش روز سرقفلی را دریافت کند که به مراتب بالاتر از مبلغ خرید سرقفلی است.

آوای قانون : ملکی را از روی دلسوزی و بدون قرارداد در اختیار یک فرد نیازمند قرار دادم تا مدتی سکونت داشته باشد اما اکنون پس از گذشت چندسال ملک را تخلیه نمی کند. با توجه به اینکه قرارداد اجاره نداریم می توانیم دادخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف مطرح کنیم؟

حمیدرضا محمد باقری : اگر ملک را به عنوان اجاره و به صورت شفاهی اجاره داده اید ، گرچه برای تخلیه به قرارداد کتبی و رسمی اجاره نیاز دارید ، شورای حل اختلاف دادخواست را می پذیرد و حکم تخلیه را صادر می کند.در قانون نیز صراحتا عنوان شده است که قرارداد شفاهی اجاره نیز پذیرفته می شود.
اگر در اختیار قرار دادن ملک نه در قالب اجاره بلکه در حالت امانت باشد (به عنوان مثال به سرایدار اجازه داده باشید مدتی در آنجا سکونت داشته باشد ) ، باید دادخواست خلع ید مطرح شود.

آوای قانون : در صورتی که خسارتی به ملک وارد شود هزینه آن بر عهده مستاجر است یا موجر؟

حمیدرضا محمد باقری: خوشبختانه عرف مردم ایران در باب اجاره چه موجر و چه مستاجر با قانون منطبق است. مردم می دانند که تعمیرات اساسی بر عهده موجر و تعمیرات جزیی بر عهده مستاجر است که مواد 19، 20 و 21 قانون 56 به این موضوع اشاره کرده است.
مواردی مانند تعمیرات موتورخانه ، آسانسور ، لوله کشی ، سقف خانه و ... مربوط به اصل بنا می باشد. اگر مستاجر در خرابی وسایل جزیی مانند پمپ کولر نقشی نداشته باشد ، خسارت بر عهده مالک است.

آوای قانون : اگر قرارداد اجاره ای منعقد شده باشد اما مالک پیش از اتمام مهلت اجاره ملک را بفروشد ، تکلیف مستاجر چیست؟

حمیدرضا محمد باقری : مردم در گذشته ملکی را که مستاجر داشت خریداری نمی کردند و ابتدا می خواستند که ملک تخلیه شود.
در حال حاضر اصل قائم مقامی مطرح شده است. یعنی خریدار جدید ملک ، قائم مقام موجر است و تمام حقوق موجر برای او برقرار است یعنی هم مالک جدید می تواند به مراجع قضایی مراجعه کند و به دلیل عدم پرداخت اجاره از مستاجر شکایت و دادخواست تخلیه مطرح کند و هم مستاجر می تواند دعاوی خود را از موجر مطرح کند.

آوای قانون : آیا بازپرداخت ودیعه به مستاجر بر عهده خریدار ملک است؟

حمیدرضا محمد باقری : شخصی که ملک را خریداری می کند باید تمام این موارد را بررسی نماید و با احتساب مبلغ ودیعه که مستاجر به موجر پرداخت کرده است ملک را خریداری کند.
قائم مقام وظیفه دارد مبلغ ودیعه را پرداخت کند تا مستاجر ملک را تخلیه کند.

آوای قانون : ملکی را به مبلغ ودیعه 50 میلیون تومان اجاره دادم اما مستاجر پس از مدتی مغازه را به مبلغ 100میلیون تومان و به شخص دیگری اجاره داده است. آیا برای تخلیه باید 100میلیون به مستاجر بپردازم؟

حمیدرضا محمد باقری : خیر. شما باید همان 50میلیون تومان ودیعه که در قرارداد با مستاجر خود منعقد کرده اید پرداخت کنید. مستاجر دوم باید مابقی مبلغ ودیعه را از شخصی که مغازه را به او اجاره داده (مستاجر اول) دریافت کند.

آوای قانون : تضمین اجاره یک ملک چگونه ایجاد می شود؟ نحوه باز پرداخت ودیعه در صورت شکایت و دریافت حکم تخلیه چگونه خواهد بود؟آیا می توان خسارتی که مستاجر به ملک وارد کرده را از ودیعه برداشت کرد؟

حمیدرضا محمد باقری: گاهی تضمین اجاره چک ، سفته و بیشتر اوقات همان ودیعه است که در قرارداد قید می شود که به شرط پرداخت ودیعه امکان تخلیه وجود دارد.
زمانی که حکم یا دستور تخلیه اجرا می شود پیش از شروع اجرا موجر موظف است مبلغ یا چک را به واحد اجرای احکام تسلیم نماید.
در ماده چهارم قانون 76 پیش بینی شده است اگر مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا اجاره بها یا هزینه برق و آب بدهکار باشد موجر می تواند از محل ودیعه این مبالغ را فقط توقیف نماید و نمی تواند برداشت کند.

دسترسی سریع
آوای قانون